记者孟杰
站在年的开端，回望年的济南房地产市场，总体上依旧是保持平稳。这一年，刚需和改善型住房需求撑起了济南房地产市场的“半壁江山”，称得上是全年市场的“稳定剂”。乘着限购*策优化，首付比例、贷款利率下调等一系列利好*策的春风，业内专家表示，年，济南的房地产市场将加速企稳回暖，购房者也将迎来一个比较好的入市机会。
新房成交7万余套
改善和高端需求旺盛
17日，记者从济南市房地产业协会获悉，年1月到12月，济南全市住宅用地供应宗，面积.83亩；住宅销售7.31万套，同比下降约30％，面积.92万平方米,同比下降约26％。另外，年济南新建住宅均价为.74元/平方米，金额.88亿元。住宅可售8.59万套，面积.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月。
从这组数据来看，较年，济南年新房的成交量有所下降，但供需相对稳定，整体呈现平稳态势。济南市房地产业协会执行副会长李刚在年济南房地产市场运行情况暨销售排行榜发布会上总结了年济南房地产市场呈现的几大特点。
“首先就是量和价的平稳。”李刚介绍，年有网签记录的商品房项目个，年—年（除年外），济南的商品房销售规模基本保持在—万平方米左右，商品住宅销售规模保持在—万平方米左右。总体看来，全市房地产规模基本稳定，运行趋势基本不变。从库存去化周期来看，市场的供需也相对保持平衡。
改善及高端需求更加旺盛，也是年房地产市场的的一大特点。90-平方米刚需及首次改善产品销售套数占比为79.24%，刚需及首改群体仍占据市场的主导地位。销售流量楼盘代表——雪山万科城，全年住宅成交套数达套，成交面积达30万平方米，位列济南住宅销售套数、销售面积榜“双冠王”。据济南雪山万科城营销合伙人赵志浩介绍，项目全年累计47.5亿元的成交额，也是远远超出了他们年初定下的43亿元的目标。
以雪山万科城为代表的网红流量盘对于年的济南房地产市场来说，扮演了维持市场热度的角色，而部分热点片区的改善型楼盘，也成为提振市场信心、保持市场稳定的“强心剂”。以位于长岭山片区的银丰玖玺城项目来说，该项目年以全年67.19亿元销售额位居首位，保持了连续蝉联济南1-12月销售冠*的记录。同时，位于盛福片区的中建星光城市和保利臻誉实现了当年拿地和当年开盘，提振了对房地产市场的信心。
另外，从区域供求及去化情况来看，年的济南房地产市场还呈现区域分化明显，购买力及区域市场冷热不均的特点。
优化房地产*策频出
市场活跃度提升
年的济南房地产市场面临诸多挑战，但在*策端系列利好频出。
年5月，济南发布“楼市六条”，“楼市六条”新举措中，对优化个人购房信贷*策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面*策进行了适度调整,二套房商业贷款首付比例调整至40%，非本市户籍家庭贷款首付比例调整至30%。8月12日，又进一步进行了优化调整，二套房申请住房公积金贷款，最低首付款比例调整至40%。时隔四个月后，9月15日，济南市持续优化房地产*策措施，除二环以内的历下区、市中区区域实施限购外，其他区域解除限购。11月12日，济南再次调整住房公积金贷款最高额度，家庭最高可贷款额度提高至80万元。
从*策优化调整后的市场反应来看，这一系列调整做到了精准和适度。不仅增加了市场的活跃度，释放了刚需和改善性需求，还进一步提升了市场信心，市场预期企稳。其中，5月和9月两次*策的优化调控反响相对较大。
据济南房协信息简报公布的数据，5月份“楼市六条”新举措后，住宅成交呈现大幅增长，6月份济南新建商品房销售2.1万套，面积万平方米，环比增长67.5%。其中，住宅销售套，环比5月份增长80%，日均成交约套，已基本恢复至往年正常成交水平。
9月份济南限购*策调整后，对市场活跃度的提升效果更加明显。据统计，10月份济南住宅成交套，环比上涨17.64％。此次*策的调整也让济南房地产市场搭上了“金九银十”的末班车。据济南雪山万科城销售经理赵守珍介绍，9月16日济南调整限购*策后，两周就成交了套左右。整个“十一*金周”期间，包括雪山万科城、越秀麓端府、银丰玖玺城在内的多个楼盘到访量破千，网签量更是比年同期上涨了50％。
春节后迎购房“小阳春”
有需求者可看好时机
去年年底，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六个方面提出16项具体措施，明确释放了金融支持房地产平稳健康发展的*策信号；新年伊始，人民银行、银保监会再次发布通知，决定建立首套住房贷款利率*策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率*策下限。
1月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体专访时也表示大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持。
一方面是*策的利好和宽松的信贷*策环境，另一方面，随着国家对防疫*策的不断调整，疫情对房地产市场的影响也逐步减弱。春风已至，经历了年的跌宕起伏，年的济南房地产市场，又会如何？
合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为，年春节后，济南的房地产市场势必会“回暖”，成交量将迎来一个“小阳春”。他分析称，一方面受大环境的影响，另一方面得益于济南去年一系列优化房地产*策的实施，购房者对房地产市场的信心会大增。
李刚也对济南年的房地产市场呈乐观态度。他分析，济南经济结构逐渐向好，城市吸引力增强，尤其对周边城市的虹吸作用明显，作为人口净注入城市，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性，新市民、原市民刚需改善性需求稳定。从住宅供应方面来看，虽然年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺。随着大规模的复工复产，年济南房地产市场表现应会好于年，预计上半年将呈现逐渐平稳回升的状态，商品房整体销售规模应保持在万平方米以上。
“住房消费是经济增长的长期良性动力，各项支持*策陆续出台，房地产市场迎来了最好的*策环境。”山东省房地产业协会副秘书长高健也表示，随着首付比例、贷款利率下调，购房门槛、购房成本均在历史低点，对购房者来说是一个入市的机会。
